Сегодня в Московской области лишь около 10% владельцев квартир (по стране менее 20%) провели собрания, доверив управление своим жильем управляющим компаниям, а в Товарищества собственников жилья (ТСЖ) объединились не более 1,5% жителей. Это можно истолковать как полный провал реформы ЖКХ.
Понятное дело, правительство в панике. Поэтому «единороссам» было дано указание срочно принять поправку в Жилищный кодекс (ЖК): продлить еще на год сроки проведения собраний по выбору способа управления жилым многоквартирным домом. Однако это мало что изменит, т.к. пороки, заложенные в Кодексе, носят концептуальный характер. Кроме того, граждане России в массе своей не в состоянии заплатить из своих карманов 10 трлн рублей, необходимых, по оценкам специалистов, для приведения в порядок всего жилищного хозяйства, как предполагает новый ЖК.
Поэтому Компартия РФ последовательно и твердо выступала против этого Жилищного кодекса. В частности, по инициативе коммунистов г. Щелково и г. Лосино-Петровский в марте-апреле этого года проводились многолюдные митинги и пикеты, и только за две недели было собрано около 6 тысяч подписей против введения ЖК. Эти подписи 24 апреля были доставлены в экспедицию Государственной думы на имя господина Грызлова. Однако он ни единым словом не ответил щелковцам и лосинопетровцам.
Да и зачем «единороссам» возиться с обращениями граждан, объяснять им что-то насчет правительственной «реформы», когда можно обойтись малым: в Думе безоговорочно проштамповывать присланные из правительства законопроекты да заниматься бесконечным прославлением партии на местном и центральном телевидении, а также дорогостоящими съездами наподобие того, что прошел на днях в Екатеринбурге.
И хотя не очень хотелось бы выполнять за «единороссов» неблагодарную работу, пытаясь минимизировать негативные последствия введения ЖК — как никак эту кашу они сами заварили — а все же приходится. К нам, депутатам местных советов, поступает очень много обращений граждан, и мы просто вынуждены разъяснять их права при введении этого пресловутого Кодекса, указывая на те подводные камни, которые ждут их при выборе управляющей компании (УК).
Жилищный кодекс предусматривает, кроме очной формы, когда все владельцы квартир могут собраться в одном месте и спорить до хрипоты, и заочную форму проведения собраний по выбору способа управления жилым домом и по выбору управляющей компании. Все решения такого собрания принимаются заочно: вы пишите «да», «нет», «воздержался» напротив тех решений, которые предлагает инициатор собрания, один из собственников жилья в вашем доме.
Поскольку конечные цели жильцов и частной управляющей компании являются взаимоисключающими — частник желает получить максимальную прибыль, поменьше тратя полученные от жильцов деньги на обслуживание их домов, а жильцы хотят получить за свои деньги максимум услуг — при проведении заочного собрания жильцы должны быть особенно бдительными. Не исключен случай, когда инициатор собрания, житель вашего дома, по какой-то причине начинает действовать исключительно в интересах этой компании. Поэтому желательно, чтобы инициаторами собрания были несколько человек, которых жильцы уважают, знают их много лет и среди которых был бы хотя бы один, разбирающийся в этом вопросе, особенно в процедуре проведения собрания.
Во-первых, жильцы дома не должны соглашаться, чтобы в одном протоколе, т.е. на одном собрании, прошло решение и о выборе формы управления домом, и о выборе какой-либо определенной УК. При заочной форме проведения собрания должно пройти не менее двух собраний. Поначалу инициатор собрания за 10 дней раздает под расписку или направляет заказным письмом каждому собственнику квартир в этом доме (и муниципалитету в лице главы района либо города как собственнику неприватизированных квартир) ИЗВЕЩЕНИЕ. В извещении должны быть указаны все вопросы, по которым будет проводиться голосование: выбор председателя, секретаря, счетной комиссии из числа жильцов дома, порядок голосования (очный или заочный), повестка (выбор способа управления и т.д.), указана дата, до которой вам необходимо сдать в счетную комиссию свои «проголосованные» решения. Потом голосующим жильцам раздаются сами РЕШЕНИЯ по всем этим вопросам, в том числе и по вопросу, где и когда будет вывешиваться протокол первого собрания с результатами голосования. Затем в течение нескольких дней (до указанного в решении дня) проходит этап непосредственного голосования. Владельцы квартир у себя дома знакомятся с предлагаемыми решениями, ставят напротив них нужный знак и сдают в счетную комиссию (а не в контору УК, как происходит сплошь и рядом).
Вторым извещением (опять переданным за 10 дней, если другой вариант не проголосован на первом собрании) инициатор собрания уже вправе предложить в повестку дня второго собрания выборы управляющей компании. Надо отметить, что между двумя собраниями может пройти до полугода (крайний срок, до введения поправки, предполагался до 1 июля 2007 г.). В идеале в этот период инициатор проведения собрания может известить все управляющие компании, существующие в вашем городе, о том, что ваш дом выбрал соответствующий способ управления. И все такие компании в принципе могут выйти на контакт с вами и предложить свои услуги.
И вот тут начинается самое интересное. Во время голосования на втором собрании главное для собственника квартиры — знать, что предлагает данная компания. Однако далеко не каждый собственник, когда ему дадут бумажки для заочного голосования, в одиночку в состоянии юридически разобраться и грамотно оценить последствия заключения договора с этой управляющей компанией, сравнить расценки на платные услуги, которые предлагает данная компания, с теми, что существуют в других компаниях. Да и далеко не каждый может сравнить объем средств, полученных компанией, с тем объемом работ, которые она собирается произвести за год по обслуживанию вашего дома (на больший срок заключать договор не рекомендуется). Хотя сделать это очень просто: складываются площади всех квартир в доме и умножаются на тариф по статье «Содержание дома и текущий ремонт». Например, 75-квартирная пятиэтажка, в которой я живу, заплатит управляющей компании (пока муниципальному ДЕЗу) в 2006 г. 386 тысяч рублей. Сюда входит содержание дворника, текущий ремонт, например, грунтовка панельных швов, покраска и ремонт качелей, песочницы и т.д. Проанализировав, я вижу, что за прошедший год не потрачено и половины. А куда ушли остальные деньги? Поэтому обязательно нужно посоветоваться с экономистом, юристом, просто знающими людьми. А значит, нужно время. А его-то вам могут и не оставить, если собрание проводится в один этап или если эти материалы — не один десяток страниц — находятся в одном экземпляре, да и в одной квартире.
И уж будьте уверены, что владельцы частной УК постараются в этом договоре как можно меньше ответственности за содержание дома возложить на себя. И предусмотрят выполнять как можно меньший объем услуг за те деньги, что жильцы заплатят совокупно по статье «Содержание и текущий ремонт». А вот расценки на платные услуги постараются задрать как можно выше.
Исходя из вышеизложенного, становится понятно, почему управляющие компании заинтересованы проводить собрания именно в заочной форме. Поэтому изначально надо предложить жильцам дома, являющимся инициаторами собрания, перед началом процедуры организации заочного собрания обязательно провести предварительное собрание жильцов дома, пусть даже на улице, пригласить туда специалистов, депутатов, чтобы те смогли все объяснить, выявить разногласия и постараться их разрешить. Если есть кворум, то на нем же избрать председателя, секретаря, счетную комиссию. Им вы уж точно будете доверять, с них и спросите потом, ведь эти кандидатуры обсуждались принародно.
Сейчас же повсеместно проходят собрания по выбору управляющей компании в один этап и с огромными нарушениями закона. Так было, например, в микрорайоне Щелково-7 Московской области в доме №1 по Проспекту 60 лет Октября (по соседству с моим домом) по выбору одной-единственной управляющей компании — ООО «Жилкомсервис-управление». Его жительница Галина Никандровна Зенкина обратилась в Щелковский суд, прокуратуру и ко мне, как к депутату. При этом ей пришлось еще и вытерпеть оскорбления со стороны управляющей компании. Этот вопиющий факт и заставил меня взяться за перо.
Оказалось, что в нашем городе (есть подозрение, что и по всей России) процесс создания управляющих компаний имеет специфический характер: их начали создавать сами хозяева частных эксплуатирующих организаций, которые местный МУП ДЕЗ нанимал в 2003—2006 гг. для обслуживания домов микрорайонов. Хорошо зная состояние дел в домах, которые они обслуживали, эти лица начали выбирать из своего микрорайона наилучшие дома: «башни», не старые дома или дома, где прошли капремонты, и в самом спешном порядке проводить там собрания ничего не понимающих жильцов по выбору управляющей комапании. Понятное дело, что именно той, какую они сами и создали. В результате ДЕЗу остаются дома похуже, куда надо вкладывать большие деньги.
Чем это грозит жилому фонду? ДЕЗу придется снова нанимать эти же подрядные организации уже на оставшиеся дома, которые, очевидно, будут гораздо хуже обслуживаться, чем дома, «выбранные» самой же подрядной организацией через подставную управляющую компанию. И мы вскоре начнем замечать, что в одном и том же микрорайоне будут существовать дома как бы двух типов: более-менее ухоженные и настоящие заброшенные трущобы. А платить-то при этом жильцы всех домов будут одинаково! Вот к каким перекосам ведет новый Жилищный кодекс. И это только малая часть тех несуразностей и откровенно коррупционных схем, которые навязывает нам эта пресловутая «реформа» ЖКХ.
Как выйти из этого положения, когда народ в очередной раз самым наглым образом обманывают и власти, и не совсем чистые на руку предприниматели? Наверное, следует спросить у прямых виновников, ответственных за принятие данного Жилищного кодекса в таком безобразном виде. Поэтому я бы посоветовала нашим уважаемым гражданам за более подробными разъяснениями почаще обращаться к тем, кто одобрил этот Жилищный кодекс, то есть во все эти уютно расположенные в городах и поселках страны роскошные офисы политической партии «Единая Россия». Пусть эти господа немного попотеют, разъясняя им все «прелести» данного закона. После этого, глядишь, начнут призадумываться перед тем, как проштамповать тот или иной перл, рожденный нашим правительством.